まずはワンルームマンション投資の営業電話がよくかかってくるのでその実体験をつづりました。
次に仕組みについて綴りました。
最後は、実質利回りを計算してみて、利益が出るのか？営業マンが言うことは本当なのかを検証したいと思います。
- 資産形成をしようと思っている方
- 資産形成と言っても何をしたらいいかわからない方
- 一緒に勉強しながら資産形成してみたい方
- 不動産投資を考えている方
実質利回りを計算してみよう
先ほどの例であげた：東京23区の築15年のワンルームマンション価格1400万円、家賃月74,700円（年間89.6万円）で計算してみましょう。
下記の計算では、銀行から融資を受けた金利（1～2％）は含まれておりません。
まず不動産屋が提示する表面利回り
年間家賃89.6万円÷購入価格1400万円＝6.4％
想定年間手取り89.6万円
まず、年利（手取り）100％そんなことにはなりません。
実質で満室を想定した場合
（年間家賃89.6万円－費用38.8万円）÷（購入価格1400万円+取得価格100万円）＝3.6％
想定年間手取り50.8万円
まず、ずっと満室ということはあり得ません。
入居率が90％だった場合
（年間家賃80.64万円－費用38.8万円）÷（購入価格1400万円+取得価格100万円）＝3.0％
想定年間手取り41.84万円
3％なら全然いい！とは思わないでください。物件はどんどん古くなるので、家賃も下がります。
さらに家賃が10％下がった場合
（年間家賃71.68万円－費用38.8万円）÷（購入価格1400万円+取得価格100万円）＝2.3％
想定年間手取り32.88万円
これでも銀行に預けるよりは全然いい！とは思わないでください。物件価格の値下がりも考慮しなくてはいけません。
物件価格の値下がりを考慮
30年で80％下がると仮定します。
（年間家賃71.68万円－費用38.8万円－物件価格値下40万円）÷（購入価格1400万円+取得価格100万円）＝－0.5％
想定年間手取り-7.12万円
増やすどころか減ってしまいます。
実質年率を計算してみると
全額キャッシュで、30年間ずっと満室で、物件価格・家賃も下がらず、修理もなくて月にやっと4万円残ります。そもそもこのような状況は100％あり得ません。
家賃が10％下がる、空室が10％出るだけで、実質毎年持ち出しになります。
さらに銀行から借り入れると、1500万円（金利2％）借りて支払う総額は2000万円になりますからホント利益はでませんよね。
営業マンの言うことはホント？
不動産屋の営業マンはおいしいことをいっぱい並べてきます。知識のない人が聞けば信じて本当に良い話だと思ってしまいます。
だまされないためにも、ここで少し予備知識を入れておきましょう！
節税になります！
なりません！
税金が減るのは赤字だからであって、極端に言えば100万円捨てたら（赤字）10万円帰ってくるという感じ。全くの無意味です。
年金になります！
なりません！
毎月お金を払い続けて数十年後に、築30,40年のボロ部屋が１つ残るだけ。そんなボロい部屋に高い家賃で借り手がつかないし、売れない。
生命保険になります！
なりません！
資産価値のない物件になるので、普通に生命保険に入った方がいいです。
家賃保証(サブリース）があるから安心です！
安心じゃありません！
家賃保証があったとしても、高い家賃を保証してくれるのは最初の数年だけ。その後はどんどん値下げされていきます。
不動産屋も説明しないし、契約書にも書いてあるからしっかり目を通そう。
うちは大手の会社（上場企業）なので安心です！
安心じゃありません！
企業は利益がないと存続できません。大手でも全然関係ありません。
銀行が融資してくれるのだから安心です！
安心じゃありません！
銀行は味方とは限りません。むしろ不動産屋のパートナーと言っても過言ではありません。銀行員も貸出先に困っているくらいなので、お金を貸して金利を付けて返してくれたらそでて良いということ。
銀行融資のデメリット
銀行からの融資の際、物件に担保能力がないので、サラリーマンの所得を担保としています。よって、ただの借金と同じ。今後、住宅ローンを組んだり、不動産投資をしようとしたときに響いてきます。
気をつけよう不動産屋の営業方法
マンションを売るためになんでもやってきます。みんな口がうまいのでだまされないよう注意しましょう。
- 電話営業：ホントよくかかってきます。断っても何度でも。さまざまな業者がやっています。
- 無料セミナー：不動産投資の無料セミナーというのがありますので、気をつけてください。
- 結婚相談所：デート商法で半年くらいデートを重ねて売ったところで別れるという方法。
- 異業種交流会：成功者を装って営業してきます。
- 婚活パーティー：デート商法と同じ手法で売ってきます。
- 自宅訪問：恐喝まがいで強引に契約を迫ってきます。自宅に来られるのは嫌ですね。
- 私はファイナンシャルプランナー：税金や保険の出費も節約しますよ！などとファイナンシャルプランナーとして営業してきます。
気をつけて！狙われやすい人
- 大手サラリーマン
- 公務員
- 医者
- 30～40代OL
要は貯金を持ってるか融資を受けやすい人が狙われます。
まとめ
不動産投資というものは、上手くやれば安定した良い投資になります。しかし、ワンルームマンション投資はほぼ100％失敗する絶対手を出してはいけない投資です。
不動産屋のセールストークにだまされてはいけません。もし、知人友人からワンルームマンション投資を勧められたら、その人とは距離を置いたほうがよいでしょう。
隠れたコスト（説明してこないコスト）が多数あり、節税にも年金にも保険にもなりません。
結論：ワンルームマンションには手を出すな！
