投資の中でも「不動産投資」って、ホントお金を持っていて（稼いでいて）、家賃収入が自動に入ってきて、レベルの高い人たちの投資というイメージを持っていました。
でも、銀行で融資を受けて物件を購入するパターンもあって、こんな自分でもできるかなぁと思えます。
しかし、金額が張るのでそう簡単には手が出せないのも事実です。
そこで、投資金額も少なく1000万円くらいから始められる「新築ワンルームマンション（区分所有）」投資というのがあり、おすすめです。じゃありません！これだけはおすすめできません。
私にも、よく営業の電話がかかってくるのですが、話しを聞いているだけでもうさんくさいです。
- 資産形成をしようと思っている方
- 資産形成と言っても何をしたらいいかわからない方
- 一緒に勉強しながら資産形成してみたい方
- 不動産投資を考えている方
営業マンからの誘惑
不動産屋の営業マンはいかにもおいしいことを言ってきます。実際の営業電話でも下記のようなことを言っていました
- 少額から始められる
- 節税になる
- 生命保険の代わりになる
- 将来の年金になる
- お金がなくても銀行が貸してくれる
- ローンは入居者が払ってくれる
- 家賃保証（サブリース）がついている
少額から始められ、節税効果があり、生命保険にもなって、年金にもなる。
毎月、銀行融資のローン返済金額以上の家賃収入が利益になって、入居者が入らなくても家賃保証もあるなんて、これってリスクが少なくとても良い投資ですね！
この話だけだと、とても良いと思ってしまいますよね！
投資に低リスク・ハイリターンのものはないよ。
①少額から始められる
不動産投資としては数千万円と少額から始めることができます。
②節税になる
サラリーマンでも節税になって、お金が少し戻ってきますよ。
③生命保険の代わりになる
もし亡くなったとき、この部屋がタダで手に入るので生命保険の代わりになりますよ。
④将来の年金になる
ローン返済が終わったら、最後自分のものになるから年金になりますよ。
⑤お金がなくても銀行が貸してくれる
手元に現金がなくても銀行が貸してくれるから買えますよ。
⑥ローンは入居者が払ってくれる
ローンは家賃として入居者が払ってくれますよ。
⑦家賃保証（サブリース）がついている
もし入居者がつかなくても安心。うちが一括で借り上げますので家賃保証がついています。
このような営業トークに惑わされてはいけません。
思っている以上にかかる費用
圧倒的に低い利回り
なんと言っても利回りが圧倒的に低いです。ワンルームの場合、ローンは入居者が払ってくれません。
例：東京23区の築15年のワンルームマンション
価格1400万円
家賃74,700円
表面利回り6.4％
利回り6.4％と聞くと、とても良い投資だと思ってしまいますよね。実は、この6.4％には隠れたコストがあるのです。
銀行の金利
銀行からお金を借りるのだから、銀行の金利が入ります。
だいたい1.5％～2％（銀行によって異なります。）
っということは、表面利回り6.4％ー銀行金利1.5％～2％＝4％～4.9％
4％も利回りがあるなら、良い投資だと思うよ！
それが掛かる費用は、まだまだあるよ！
ずっと満室はありえない
30年のローンを組んで30年満室はありえません。この表面利回りはずっと満室で計算されています。（空室率の計算が全くされていません。）
取得時の費用
- 不動産屋に仲介手数料
- 不動産取得税
- 登記費用（司法書士・印紙等）
だいたい購入金額の6～7％くらい掛かります。
共用部の修繕積立・管理費
マンションには共用スペースがあり、そこの修繕費を毎月積立で取られます。また、マンションの管理費も毎月引かれます。
よって、家賃は丸々全額入りません。（これも全く計算に入っていません。）
固定資産税
賃貸ならかかりませんが、所有だと毎年かかります。物件によりけりですが、だいたい価格の1％前後、家賃に換算すると1～2か月分が無くなります。
火災保険
もしものときのために火災保険に加入しなければなりません。年間数万円が毎年かかります。
退去時のリフォーム代
退去時のリフォームは大家さんの負担になります。クロスや床の張り替え、エアコン、トイレなどの修繕、清掃費などかかります。
広告費用
不動産屋に入居者募集をしてもらい入居者が入った場合、家賃の1～2ヶ月分ぐらい支払わなくてはいけません。
ワンルームの場合、3年に1回は空室が出ると言われています。よって、2～3年に1度は家賃の2ヶ月分ぐらいの支払いがあります。
毎年下がる価格
利回り計算が、買ったときの価格のまま計算されています。
物件はどんどん古くなっていくので、価格は下がっていきます。
例えば、1000万円で購入した物件を10年間で500万円の家賃収入があって、10年後に物件を500万円で売れたとしたら、トータル1000万円で全く増えていないということです。
表面利回りって意味あるのか
満室想定の年間家賃収入の総額を物件価格で割った数字
単純に粗利益となるのですが、満室を前提に家賃を想定するので、不動産屋さんの方でいくらでも高くみせかけれるのです。
例えば・・・
想定家賃収入100万円÷物件価格1000万円＝利回り10％
想定家賃収入150万円÷物件価格1000万円＝利回り15％
というように、想定なのでいくらにでもすることができるわけです。
その他にかかる費用や空室リスクなど必ずあるもので、信憑性にも問題があり、この表面利回りという表記は不要じゃないかと思います。
年間の家賃収入から諸経費（管理費・修繕積立金・固定資産税など）を差し引いた実質的な収益から、物件価格に購入時の諸経費(不動産仲介手数料・登記費用・印紙代など)を加算したもので割った数字
こちらが実際の収益となりますので、実質利回りで考えないといけないわけです。
結構費用がかかるから、絶対実質利回りで見ないと危険ですね！
そうだね！表面利回りだけでは危険すぎるね。
次は、実際計算してみるよ！
